Die seit dem 04.01.2003 geltende „Europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden“ schreibt vor, dass in allen EU-Mitgliedsstaaten bei allen Immobilienkäufen und Neuvermietungen ein Energieausweis (frühere Bezeichnung „Energiepass“) vorgelegt werden muss, aus dem der absehbare Energieverbrauch des Gebäudes hervorgeht. Dies gilt auch bei Verkauf oder Vermietung einzelner Wohnungen oder Einheiten innerhalb eines Gebäudes.
In Deutschland wurde die EU-Richtlinie in 2007 umgesetzt und damit der Energieausweis eingeführt. Die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) schreibt vor, dass der Energieausweis von den Hauseigentümern bei allen Immobilienverkäufen und Neuvermietungen den Kauf- oder Mietinteressenten vorgelegt werden muss, und die darin enthaltenen Angaben auch in den Immobilienanzeigen veröffentlicht werden müssen. Das seit November 2020 geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat die EnEV abgelöst, die Vorschriften zum Energieausweis gelten aber weiter.
Der Energieausweis beinhaltet im Wesentlichen folgende Angaben: allgemeine Daten, Energieeffizienzklasse, Energiebedarf pro m² und Jahr, energetische Qualität der Gebäudehülle und Modernisierungsempfehlungen.
Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt; er ist maximal 10 Jahre lang gültig und muss ggf. auch nach Modernisierungen aktualisiert werden, die den Energieverbrauch beeinflussen.
Der Energieausweis dient nur der Information; er beinhaltet zwar Modernisierungsvorschläge, diese sind jedoch nicht bindend.
Der Energieausweis ersetzt nicht die individuelle Nebenkostenabrechnung, hat auf diese keinerlei Auswirkungen und rechtfertigt auch keine Mietminderungsansprüche.
Kernpunkt des Energieausweises ist die Angabe des Energieverbrauchs im Gebäude. Für die Berechnung sind zwei unterschiedliche Verfahren zulässig:
Am Energiebedarf orientiertes Verfahren („Bedarfsausweis“):
In diesem Verfahren wird die energetische Qualität der Bausubstanz (Kellerdecke, Wand, Fenster, Dach usw.) sowie der technischen Anlagen wie des Heizkessels und der Anlagen für Warmwasserbereitung berücksichtigt. Die Ermittlung der Gebäudeflächen erfolgt über Pläne und Aufmaß; zur Berechnung werden individuelle Werte für den Wärmedurchgang der Außenbauteile verwendet oder ggf. ermittelt. Die mit dieser Methode erstellten Energieausweise sind genauer, so dass sich dieses Verfahren immer empfiehlt, wenn energiesparende Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.
Am Verbrauch orientiertes Verfahren („Verbrauchsausweis“):
In diesem Verfahren werden aus der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten die notwendigen Angaben zur Berechnung des Energieverbrauchs des Gebäudes entnommen. Hierbei wird zunächst der Energieverbrauch der letzten 3 Jahre ermittelt, um außergewöhnliche Wetterverhältnisse und Einflüsse der Nutzungsgewohnheiten auf den ermittelten Energieverbrauch auszuschalten.
Gebäudeeigentümer haben ein Optionsrecht. Sie dürfen zwischen dem Energieausweis auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs und dem Energieausweis auf Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs wählen. Eine Ausnahme bilden Gebäude bis 4 Wohneinheiten, die vor 1978 errichtet wurden. Hier ist der bedarfsorientierte Energieausweis vorgeschrieben. Beide Ausweis-Varianten sind gleichwertig und 10 Jahre gültig.
Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, deswegen werden an die Qualifizierung der Aussteller hohe Anforderungen gestellt. Energieausweise dürfen nur zertifizierte Fachleute ausstellen.
Seitens des Gesetzgebers gibt es keine Vorgaben zur Preisgestaltung. Im Gegenteil, bereits im Feldversuch von 2004 konnten die teilnehmenden Kommunen die Preise selbst gestalten. Auf Grund dieser Empfehlungen werden von unserem Büro für den Bedarfs-Energieausweis folgende Preise berechnet (zzgl. MwSt):
1- und 2-Familienhäuser: 480 EUR
3- bis 12-Familienhäuser: 580 EUR
(ab 6 Wohneinheiten: zzgl. 35 EUR pro Wohneinheit)
Die Preise stellen eine untere Grenze dar, die gelten soll, wenn aktualisierte Unterlagen zu allen relevanten Bauteilen der Gebäudehülle – Baubeschreibung, vollständig bemaßte Pläne (Grundrisse aller Geschosse, mind. 1 Schnitt, Ansichten) – Schornsteinfegerprotokoll, Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre sowie Daten zur Anlagentechnik vorliegen. Es wird auch eine Begehung aller Wohnungen im Haus durchgeführt, um die Pläne zu aktualisieren und zu ergänzen.
Für den Verbrauchs-Energieausweis berechnen wir bei Ein- und Zweifamilienhäusern 100 EUR pro Haus (zzgl. MwSt). Für die Ausstellung werden folgende Angaben bzw. Unterlagen benötigt:
Die Ausstellung des Energieausweises wird vom Staat finanziell nicht gefördert und kann
in vermieteten Objekten auch nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit, den Bedarfs-Energieausweis nach Durchführung einer Vor-Ort-Energieberatung gemäß BAFA-Richtlinien auszustellen. Diese wird mit Zuschüssen gefördert. Da in den beiden Verfahren viele Arbeitsgänge identisch sind, können sich hierdurch Einsparmöglichkeiten für den Auftraggeber ergeben.
Dipl.-Ing. L. Letay, Architekt AKNW, staatlich anerkannter Sachverständiger für Schall- und Wärmeschutz
Vor-Ort-Energieberater (BAFA), zertifizierter Energieausweis-Aussteller
Am Westerbusch 40, 42111 Wuppertal
Tel: (0202) 7054078 E-Mail: info@architekt-letay.de Internet: www.architekt-letay.de